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Questione abitativa

Lavoratori proprietari…

un equivoco, grande come una casa

di Giustino Scotto d’Aniello*

*esperto questioni abitative

Il tema dei lavoratori “proprietari della casa” ha attraversato tutte le fasi storiche dello sviluppo socio-economico e urbanistico del nostro Paese sino ad oggi.

La stessa Costituzione, nell’art. 47, stabilisce che “La Repubblica incoraggia e tutela il risparmio in tutte le sue forme; disciplina, coordina e controlla l'esercizio del credito. Favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione”.

Tutte le politiche abitative messe in essere dal dopoguerra hanno teso alla concreta realizzazione di tale principio: a partire dal cosiddetto “Piano Fanfani” (Il disegno di legge di Fanfani viene approvato dal Consiglio dei ministri nella seduta del 6 luglio 1948, a seguire il Piano INA-Casa viene approvato con legge 28 febbraio 1949, n.43). Il Piano si strutturava in due fasi, la prima 1949/1963 e la seconda 1957/1963. A conclusione del Piano i vani realizzati saranno circa 2 mln, per 350.000 alloggi totali. Il 70% delle abitazioni andarono a riscatto.

Molteplici sono gli strumenti attivati utili al raggiungimento dell’obiettivo: la forma del riscatto dell’alloggio in locazione in ERP o da mercato privato (con tanto di acquisizione del diritto di superficie per realizzare la piena proprietà); l’affitto con patto di futura vendita (in questo caso gli affitti versati non vengono contabilizzati nella liquidazione del costo dell’abitazione), cooperative a “proprietà divisa” (la cooperativa, una volta realizzati gli alloggi, si scioglie per dar vita ad “un condominio”), alienazione del patrimonio ERP (vendita degli alloggi popolari agli assegnatari), alloggi venduti in edilizia convenzionata (il prezzo di prima cessione viene stabilito in concorso tra Comune e privati), mutui agevolati prima casa, erogazione a fondo perduto per giovani coppie, per finire ai mutui bancari ultratrentennali che coprono l’intero valore dell’immobile (formula che sostituisce il pagamento dell’affitto con il mutuo alla banca).

Dulcis in fundo, “la successione della proprietà”… su questa specifica modalità, ci sarebbe bisogno di un approfondimento, che riguarda, per esempio, i conflitti inter familiari che comportano spesso l’abbandono del bene, con conseguente degrado dello stesso; in tal caso sarebbe opportuna una norma che stabilisse un tetto temporale per la definizione della successione ai legittimi eredi, scaduti i quali, l’ente pubblico (comuni), potrebbe attivare un meccanismo di recupero del bene conteso per rimetterlo nella disponibilità del patrimonio edilizio pubblico. Ma questa è una questione che attiene al principio “una casa per ogni famiglia senza casa”.

Tutto ciò ha fatto sì che sul complesso dello stock immobiliare italiano la quota di proprietà delle famiglie è pari a circa l’80% del totale. Del restante 20% fanno parte le grandi proprietà pubbliche (Edilizia popolare ex IACP, Enti Locali, Enti Previdenziali e altri organismi dello Stato) e private (Banche, Assicurazioni, ecc.), anche se le imprese private nel corso degli ultimi anni hanno drasticamente ridotto la quota di residenza in proprietà.

Ma dalla lettura del rapporto “Sintesi di ricerche: “LA CASA IN ITALIA” (a cura del “SIDIEF”-BANCA D’ITALIA) si rileva che: “In Italia esiste, innanzi tutto, un problema che si può definire come un “buco informativo” di enormi dimensioni. Le fonti sono purtroppo disomogenee sulla quota di case in affitto detenute da privati.

Eurostat dichiara: “Circa il 23 per cento, Istat il 20 per cento e l’Agenzia delle Entrate non si spinge oltre il 16 per cento.

In sostanza si tratta di differenze variabili per oltre 1,5 milioni di unità abitative in affitto, che non è certamente poco. Purtroppo, sono le differenti modalità di calcolo che creano queste differenze importanti.

C’è chi calcola anche le seconde case o le case a disposizione e così nessuno sa esattamente quante sono le case vuote nelle città italiane e cosa si intende esattamente per casa vuota. Comunque, rimanendo nel campo delle stime basate sui dati esaminabili, risulta chiaro che più dei due terzi delle famiglie vivono in una casa in proprietà e la quota di chi, invece, vive in una abitazione in affitto è del 23 per cento circa”; in termini assoluti, si ipotizzano che siano 4 milioni le famiglie che abitano in una casa affittata sul mercato privato, fatta salva la popolazione residente presso alloggi pubblici.

A tutto ciò si aggiunga quanto evidenziato dal rapporto “Immobili in Italia anno 2019” prodotto dal MEF-Agenzia delle Entrate, precisamente: “A queste aggregazioni si aggiunge un sottoinsieme consistente di immobili ai quali non è stato possibile associare lo specifico utilizzo, per vari motivi: o perché l’immobile non ha trovato riscontro in alcuna dichiarazione dei redditi o perché non è stato possibile attribuirgli un utilizzo. Nel primo caso si tratta di quasi 4 milioni di unità immobiliari, equamente divisi tra le due tipologie di proprietari: persone fisiche (PF) e persone non fisiche (PNF). Appartengono invece per oltre l’86% a PNF gli immobili, complessivamente pari a circa 4,5 milioni di unità, cui non è stato possibile attribuire alcun utilizzo, sebbene siano stati denunciati nelle dichiarazioni fiscali. Quest’ultimo dato è spiegato dal fatto che le persone fisiche sono obbligate alla compilazione del quadro relativo al reddito da fabbricati presente nel modello di dichiarazione dei redditi, mentre le persone non fisiche non sono obbligate a fornire questa informazione. Non è possibile, attraverso le dichiarazioni dei redditi, se non in minima parte, sapere come le PNF utilizzino gli immobili di loro proprietà. In effetti, sui 7,3 milioni di unità immobiliari che costituiscono il patrimonio delle PNF, per quasi 6 milioni (l’80% circa) non è possibile esaminare gli usi ai quali sono state destinate.

In questo contesto è opportuno porsi una domanda: chi sono i proprietari di abitazioni?

Per quanto riguarda i proprietari persone fisiche di case, così come sono emersi dalla dichiarazione dei redditi, essi sono il 63,1% dei cittadini contribuenti. Nel dettaglio, a possedere un immobile sono soprattutto pensionati e lavoratori dipendenti, che rappresentano l’82,5% dei proprietari totali.

Il 56% dei cittadini che possiede un’abitazione ha un’età compresa tra i 35 e i 65 anni.

I più giovani, al di sotto dei 35 anni, restano piuttosto lontani dal sogno di comprare o di avere una casa propria. Solo il 6% di persone in questa fascia di età, infatti, è proprietaria di un immobile.

Mettendo in focus i diversi territori italiani, il 50,7% di chi possiede una casa si trova al Nord, mentre il 23,1% al Centro e il 26,2% al Sud e nelle Isole.

Per esempio, si considerano “proprietari”, i nuclei che hanno attivi dei mutui bancari e che prenderanno possesso a pieno titolo solo al momento della chiusura definitiva del contratto con la banca; a tal riguardo, ahimè, ne sanno qualcosa le migliaia di famiglie sottoposte a rilascio a seguito di pignoramento dell’alloggio, anche a fronte degli ultimi provvedimenti tesi a salvaguardare la prima casa, quale bene essenziale.

In Italia, ogni qualvolta ci si approccia alla problematica relativa al “diritto alla casa” e/o all’“abitare”, si premettono i dati su riportati, riferiti alla proprietà della casa, segnalando, di fatto, la marginalità dei fenomeni di emergenza abitativa o di disagio abitativo in termini quantitativi, ovvero questi riguarderebbero una fascia marginale della popolazione, in particolare le classi sociali più deboli ed esposte alle intemperie del mercato del lavoro e non solo, ma è proprio così la realtà rappresentata dalle incerte statistiche?

Il diritto alla casa è soggettivo ed esigibile, da tutti i singoli componenti del nucleo occupante un alloggio di proprietà, per esempio: genitori in via di separazione, i figli che aspirano all’autonomia abitativa… se conviventi, i nonni che esplicitano bisogni abitativi specifici, ecc.

La casa in proprietà è una, ma i bisogni abitativi sottesi sono molteplici, da tutto ciò si evince che il ricorso all’argomento “proprietari di casa”, per sminuire la necessità di una più ampia offerta di edilizia sociale in Italia si conferma un diversivo alquanto debole, che tende a falsificare la realtà.

Le case avrebbero cominciato ad essere oggetto d’investimento, capace di produrre e riprodurre ricchezza, solo a partire dal XIX sec., in concomitanza con la scomparsa dei vincoli feudali e dell’affermarsi di una mentalità capitalistica, a sua volta associata all’idea di proprietà (privata, piena, esclusiva, individuale) consacrata dai codici civici napoleonici.

Ancora una volta ci corre l’obbligo ricorrere al pensiero espresso da F. Engels sull’argomento, ma perché tanto interesse su un tema specifico quale quello della casa, da parte di Engels? La risposta ce la fornisce l’Autore nella Prefazione della seconda edizione riveduta La Questione delle Abitazioni, Friedrich Engels, 1872: “Il tempo in cui un vecchio paese agricolo compie un simile passaggio, per di più accelerato da simili favorevoli circostanze, dalla piccola industria e dall'attività manifatturiera, alla grande industria, è anche, e prevalentemente, il tempo della “penuria2 di abitazioni. (omissis). Fu appunto questo acuto bisogno di abitazioni, questo sintomo della rivoluzione industriale che si andava compiendo in Germania, che riempì la stampa di allora di articoli sulla “questione della casa” e offrì il destro a ciarlatanerie sociali d'ogni sorta… Allorché feci conoscere alla redazione la mia meraviglia per il suo avere accolto questi curiosi articoli, fui invitato ad entrare in polemica (cfr. il primo articolo, In che modo il problema della casa viene risolto da Proudhon).

A questa serie di articoli ne feci seguire subito dopo una seconda, nella quale, sulla base di uno scritto del dottor Emil Sax, si analizzava la concezione filantropico-borghese del problema (secondo capitolo, In che modo il problema della casa viene risolto dalla borghesia).

Trascorso un intervallo molto breve, il dottor Mülberger mi onorò di una replica al mio articolo, costringendomi ad una controreplica (terzo capitolo, Appendice su Proudhon e il problema della casa), con cui vennero a conclusione tanto la polemica quanto il mio specifico occuparmi di tale problema.

Ecco dunque le genesi di queste tre serie di articoli, che apparvero altresì in estratto sotto forma di opuscolo”.

Friedrich Engels, chiarisce in modo definitivo la questione della proprietà della casa: “Il nocciolo della soluzione che sia la grande sia la piccola borghesia danno alla “questione della casa”, è che il lavoratore sia proprietario della sua abitazione.

La proprietà della casa e dell'orto aveva ora meno valore dell'assoluta libertà di movimento. Ed ora assume questa forma del tutto diversa l'utopia borghese e piccolo-borghese, che vuol dare a ciascun lavoratore una casetta tutta sua e incatenarlo così al suo capitalista in modo semifeudale”.

E qui si chiude il cerchio, i lavoratori sono impegnati a lavorare sempre più, in modo intensivo, con un aumento esponenziale delle forme di sfruttamento, per non perdere “il bene casa”, restituendo al sistema il loro salario e i risparmi di una vita di sacrifici; paradossale, quando trattasi di alloggi costruiti con fondi pubblici e/o agevolazioni di diversa natura, ovvero con la tassazione generale, che proviene per l’80% da lavoratori e pensionati. In sintesi, si paga per ciò che dovrebbe essere reso quale diritto: la casa, per realizzare il diritto all’abitare, la disponibilità di un'abitazione dignitosa, a un prezzo accessibile e in un ambiente sicuro è una necessità fondamentale ed è considerata da molti un diritto umano. La soddisfazione di tale bisogno, che può attenuare la povertà e l'esclusione sociale, costituisce tuttora un'importante sfida in diversi paesi europei e non solo. Vivere in condizioni abitative soddisfacenti è uno degli aspetti più importanti della vita delle persone. Gli alloggi sono essenziali per soddisfare le esigenze di base, come i rifugi, ma non si tratta solo di quattro pareti e un tetto. Gli alloggi dovrebbero offrire un posto dove dormire e riposare, dove le persone si sentano al sicuro e abbiano privacy e spazio personale; da qualche parte possano crescere una famiglia. Ovviamente, c'è la domanda se le persone possano permettersi un alloggio adeguato. I costi delle case occupano una grande parte del bilancio familiare e rappresentano la spesa singola più grande per molte persone e famiglie, quando si sommano elementi come affitto, gas, elettricità, acqua, mobili o riparazioni.

In Italia, le famiglie spendono in media il 23% del loro reddito disponibile lordo corretto per mantenere un tetto sopra la testa, al di sopra della media OCSE del 20%.

Oltre ai costi abitativi, è anche importante esaminare le condizioni di vita, come il numero medio di camere condivise per persona e se le famiglie hanno accesso alle strutture di base.

Il numero di stanze in un'abitazione, diviso per il numero di persone che vivono lì, indica se i residenti vivono in condizioni affollate.

Gli alloggi sovraffollati possono avere un impatto negativo sulla salute fisica e mentale, sui rapporti con gli altri e sullo sviluppo dei bambini (vedi, per esempio, la drammatica condizione abitativa in periodo di virus…).

Inoltre, condizioni di vita dense sono spesso un segno di insufficiente approvvigionamento idrico e fognario.

In Italia, la casa media contiene 1,4 camere a persona, meno della media OCSE di 1,8 camere a persona. Negli anni del boom edilizio si è realizzato uno straordinario miglioramento delle condizioni abitative, superando le condizioni di sovraffollamento del passato e dando risposta ad un fabbisogno che vedeva al centro la famiglia tradizionale, costituita da genitori e figli. Negli anni successivi, l’obiettivo del continuo miglioramento della condizione abitativa ha contribuito a far crescere le dimensioni delle case, mentre parallelamente, per ben altre dinamiche, la dimensione delle famiglie diminuiva in modo costante. Il risultato è che oggi la dimensione media degli alloggi, in termini di numero di stanze (4,25) è in qualche modo sproporzionata alla dimensione media della famiglia, che è scesa a 2,3 componenti. Il secondo fattore di cambiamento, in parte legato al primo, è dato dall’invecchiamento della popolazione. Basta ricordare che tra i due ultimi censimenti la popolazione over 65 anni è cresciuta del 16,3 per cento contro un tasso di crescita dell’insieme delle altre fasce di età di appena l’1,5 per cento. Il terzo fattore di mutamento è legato all’immigrazione, tema centrale anche perché tra le figure sociali protagoniste del mercato dell’affitto vi sono proprio gli stranieri. Sebbene in calo rispetto agli anni pre-crisi, l’Italia rimane meta di consistenti flussi migratori dall’estero. In pochi anni la presenza dei cittadini stranieri immigrati è cresciuta in modo importante: al Censimento 2001 gli stranieri residenti non raggiungevano il milione di unità, oggi la popolazione straniera residente in Italia si attesta ormai sopra i cinque milioni (Istat 2017), un valore corrispondente all’8,3 per cento circa della popolazione italiana.

Il fenomeno degli alloggi definiti “esuberanti” è presente, in particolare, negli insediamenti delle case popolari, in quanto costruite per lo più negli anni ’60, pensate per far fronte alla domanda di case proveniente dai nuclei, particolarmente numerosi, protagonisti del fenomeno migratorio dal Sud al Nord.

Tutto ciò ci riporta alle lotte urbane per il diritto alla casa, ma questo è un altro capitolo della grande e complessa “questione delle abitazioni”.